Pay Attention，China：How to Tackle a Housing Credit Crisis

　　文/王攀

　　近两年，随着房价上涨，中国国内抵押贷款大量发放，在抵押贷款发放最多、竞争最激烈的上海，风险在一定程度上开始显现。从2004年～2006年9月末，上 海中资银行个人房贷平均不良率在两年多的时间里上升了7倍多，商业性房贷逾期违约率上升 10倍。银行诉客户房贷违约的案件，也从过去的零星案件发展成为常规性案件。部分区法院，一个月就会审理多达十几起房贷违约纠纷。

　　因此，中国的抵押贷款市场也存在重大风险，美国发生的住房金融危机应该让中国保持警惕，防患于未然。因此必须注意：

　　◎ 提高个人房贷资产质量，加强个人住房信贷监管，防止风险贷款产生

　　建立和完善个人征信系统，改变商业银行信贷人员仅仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，以及银行和客户间信息不对称的现实状况，减少各种恶意欺诈行为，加强已放贷款的监督管理；

　　完善个人信贷法律，加强对失信、违约的惩处，从法律上保障银行开办消费信贷业务的利益。借款人不能按时归还贷款本息时，银行通常会把标的房产作为第二还款来源。但是由于中国法律对居民居住地房屋有保障条款，收回房地产有法律风险和道德风险，银行资产难以回收。随着抵押贷款的增加，这类问题更加突出。一旦购房人无力还贷，这些住宅抵押品又无法过户转让，银行很难进行充分处置，住房抵押形同虚设；

　　规范抵押贷款放贷市场，防止恶性竞争导致抵押贷款质量下降。近年来，为扩大盈利水平，抢占市场份额，各家商业银行纷纷鼓励分支机构大力发展住房抵押贷款业务，擅自降低贷款标准和担保条件，向高风险、低信用的客户提供消费贷款，加大了风险。

　　◎ 加快住房抵押贷款证券化进程，分散市场风险

　　由于中国住房抵押贷款证券化进程缓慢，长期以来发放住房抵押贷款的资金来源主要靠居民银行存款。因此，一旦长期居高的储蓄率下降，就可能导致银行面临资金短缺危险。从2006年初开始，由于股市行情火爆，大量存款开始流入股市，国内储蓄率急剧下降，银行发放抵押贷款可能的资金短缺问题不容忽视。加快住房抵押贷款证券化，发行抵押贷款债券，引进抵押贷款投资者可以有效解决银行资金问题，并减少风险积聚。

　　◎ 稳定房价，防止房价发生大幅度波动

　　房价是影响抵押贷款发放的重要因素，也是决定借贷者借款规模和借款折扣的关键因素，房价的波动会极大影响抵押贷款的价值，稳定的房价是个人住房信贷市场健康发展的重要保证。未雨绸缪，中国政府应该如何应对可能出现的住房信贷危机？

　　美国政府在面临次级抵押贷款危机时，采取了一系列措施和对策，有效减少了市场损失，避免了金融危机加剧。这些都表明，加强政府的房贷金融危机处理能力，是有效控制危机波及范围，最大程度减少房贷市场

　　危害的利器。通过以上分析，中国政府应该采取以下措施：首先，政府应时刻监控住房抵押贷款市场的危机聚集情况，在危机爆发前向放贷者和投资者发出警告，减少或停止新的危险住房抵押贷款。在市场危机爆发初期，政府应该挺身而出，坚定市场信心，防止市场过度反应，导致危机扩散到金融市场其他领域。其次，政府应该稳定借贷者，减少其被银行和抵押贷款公司收回房屋资产以降低收回的速度，保障房价稳定，也保证社会稳定，防止危机扩散到社会及政治领域。再者，组织有实力的金融机构担负社会责任，购买风险资产，最好能够成立像美国联邦国民抵押贷款协会和联邦住房抵押贷款协会等类似的政府支持公司，长期存在于市场上以平衡和分散风险。

　　另外，政府应该有效利用国际金融市场解决国内金融危机。如可以向国际货币基金组织等国际金融组织求助、申请紧急贷款或在国际市场将风险资产打包拍卖处理等。

　　综上所述，美国国内爆发的次级抵押贷款危机虽然一度造成了恐慌，但由于美国政府采取措施得力，其对美国经济的影响已经被大大降低。通过对美国政府次级抵押贷款危机处理措施的研究，中国政府和金融机构应该在控制住房抵押贷款金融风险和提高抵押贷款金融危机处理能力上进一步努力。

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