维森置业董事长兼总经理张维伦(资料图)

　　新快报记者 陈斌

　　你相信吗？一家成立两年多的公司，理论年收入可以达1个亿、实现房产界梦寐以求的神话——开盘即封盘……维森置业董事长兼总经理张维伦用事实告诉我们，这些都不是天方夜谭，而是他们两年来实践的成果。

　　大家档案

　　张维伦

　　1972年生于武汉。

　　1993毕业于武汉大学，主修工民建专业。

　　先后在日本清水、奥园集团工作，曾任奥园集团董事、常务副总裁。

　　2005年注册成立广州维森置业有限公司，任董事长兼总经理。

　　曾获评2003年中国房地产职业经理人百杰。

　　记者印象

　　张维伦很低调，性格的沉稳让他显得比实际年龄成熟，尽管网上关于他的信息多达几十万条。两年时间，维森完成了基础布点并站稳了脚跟，但事实上他们所做过的项目，几乎每一个都在当地掀起了轩然大波。

　　与张维伦谈话很直接，他侃侃而谈，思路清晰。他把自己称为“维森模式”的设计师和培训师，而人的潜能在有生之年究竟能发掘多少，没人知道。三个小时的采访，只让我看到了冰山的一角。

　　张说自己或者是一个工作与生活不分的人，因为他无时无刻不在思考他的“维森模式”。他看很多书，涉及面非常杂，武侠、宗教、历史、人物传记都喜欢，甚至财经类的八卦消息，他信奉“随心所欲不逾矩”的处事准则，并且将这一点也融进了公司的管理制度。

　　经验分享

　　123管理法

　　张维伦有一套非常清晰的管理理论，他总结为123管理法，即一个核心、两个方面、三个角度。

　　一个核心

　　他认为房地产业的本质是管理，而管理的本质是整合，不管是人员的整合还是资源的整合都一样，由此这个核心也就是一个整合的

　　过程。就目前来说，维森置业做得最多的还是人才的整合，人才市场一向是高端人才匮乏，中间层人才较多。对于一个房地产项目来说，每一个环节都涉及到一个专业，而每一种专业都有自己的专业语言进行阐释，一个通吃的专才需要掌握将近二百种专业语言，才能分别与这些不同环节进行有效沟通，再加上各个专业公司之间横向的管理、协作，简直如同进行一场没有硝烟的立体战争。张把设在广州的总部叫做大脑，而分散在各地的项目就是躯干，大脑集中高端人才指挥躯干，是维森的决策人员，躯干部分只要听从大脑的指挥即可。两个方面每件事物都有其内因和外因，张把内因归结到内部管理，简称WMP全面管理系统，外因则为WPS全面开发系统。操作系统标准化之后，人做事的局限性就少了很多，可以扩展的面就广了很多。就好比一个接线板，把它的接口统一，那么任何电器插头只要按照统一的标准生产就可以连在这个接线板上。做房地产，最吸引人的一点是项目的个性，有了这样一个接线板，产品的个性可以得到最大限度的发挥。张笑着说，你没理由把所有的电器都做成一个形状吧？有些房地产现在做的是产品标准化，拷贝一个固定模式，不管它是在广东还是在北京或者其他什么地方，他的房子都是一个样的，没有了个性，只是一种简单复制，会让自己的路越走越窄。

　　三个角度

　　也可以理解为三个目标，即又快，又好，又便宜。所有消费者的要求都离不开这三个目标，商人所希望达到的“三效”也离不开这三点，快=效率，好=效果，便宜=控制成本=效益。张的宗旨是精确制导、定点爆破，他会要求维森的工作人员将该项目涉及到工作项目具体量化，分割到每一天应该完成多少件工作，如何完成。所以，他可以胸有成竹地告诉投资方为什么有把握在10个月的时间内开盘。

　　关于财富

　　商人逐利，这是毋庸质疑的，张维伦当然希望自己一手设计的理论能在实践中给他带来财富。维森现在的主要收入来源于房产项目的销售提成，约为3％-5％的比例。以三水的山水庄园项目为例，第一期100栋别墅的销售额约为3个亿，按比例维森可以获得约一千万的提成，而这仅仅是维森一个项目的所得。

　　但张的兴趣明显更倾向于在实践中验证他的理论。他把自己比喻为殉道士的角色，进行着一场天人大战，思考是他认为的人生意义之所在，而将思考的过程一步步化为现实，这是最吸引他的地方。

　　江湖历练 开盘即封盘

　　2006年1月1日，江西南昌距离市区40分钟车程、且要跨过赣江的一处楼盘开盘销售。当时天气寒冷，还下着小雨，但售楼现场人头涌涌，有800多人顶着寒风冒雨前来排队买楼。对于这个地理位置不甚理想，从一片荒地到第一期建成只用了10个月时间的项目来说，这种景况是超出想象的。这个占地面积1128亩，总建筑面积约80万平方米，计划4年左右建成，总投资额预计20亿元的“城开·国际学园”第一期300套房子开盘第一天就宣告售罄。

　　投资商是江西5家民营企业联合成立的江西城开投资有限公司，股权的分割使得寻找第三方管理的需求成为必然，2005年春节期间，他们找到了张维伦和他的维森置业。

　　凭着十多年的房地产开发经验，维森置业很快取得了对方的信任，在该项目中担当管理公司的角色，负责项目的具体操作和执行，对项目的定位、比例、户型、开发计划、资金使用、利润测算等各个方面进行系统的规划。10个月之后，张通过“开盘即封盘”的事实向投资方交出了一张漂亮的答卷。

　　这是维森成立后接手的第一个项目，可以说是维森的一块亮招牌。另一个被张引以为荣的项目是广东三水的山水庄园，它的投资人是三水当地一个做小五金的老板，完全没有任何房地产开发经验，生意做成功有了钱，就想试身房地产，把800亩的别墅和酒店用地交给了维森。

　　“三效”与“三不论”

　　张维伦说，任何商人都追求三效：效益、效率、效果，但这三者之间是非常容易互相制约的，而在山水庄园这个项目上“三效”得到了统一。效益，山水庄园与仅隔一条街的另一项目相比，均价高出2000元/平方米，目前第一期100栋别墅已经全部卖完，回收资金近3亿元；效率，从进场到开盘销售10个月时间，10个月可以叫做“维森效率”，因为他的很多项目都在这个时间段里完成；效果，山水庄园已经成为一个地标式的楼盘，被作为当地典型的高端项目，而且在设计开发中根据地形进行建筑规划，充分保护了当地的生态，政府、老百姓和投资人三赢，维森当然也不会白辛苦，按照合同，他们可以收取约1千万元的管理费用，皆大欢喜。

　　新疆乌鲁木齐大巴扎旁边的一栋建筑面积5万平方米的单体楼，也是维森负责管理的项目之一。其开盘销售的时候，又开了乌市的先河，造成一个“三不论”的局面——不论楼层、不论朝向、不论价钱，只要能买到。而均价3500元/平方米的售价，比乌市以往市中心区的楼盘均价高出1000元/平方米，即便如此，二百套房子仍然在开盘当天销售一空。

　　张有自己的一套理论体系，当我采访完之后跟其他人描述时候，很多人都觉得这是天方夜谭，都觉得我被他忽悠了。但成立短短两年的维森在全国有十个项目，任何一个例子都证明了他的“开盘即封盘”的目标，让人不得不相信，这个35岁的睿智男人的确有他的过人之处。

　　他身边的朋友曾经告诉我，曾有某地产企业年薪500万聘请张，但他婉拒了，他不愿意再去帮人打工，因为他有他自己的理想国，而在这个理想国里面，他完全可以实现年毛利1个亿的目标。

　　改变房产模式

　　采访张维伦必须要在一周的前半周进行，因为每周四之后他就化身“空中飞人”在全国10个城市飞来飞去，看其在各地房产项目的进度。这种日子已经持续了一两年，但他却乐此不疲，因为这种生活状态不只是代表了他的工作，而是把理想变成现实的一个写照。

　　“我们创造了房地产业的中国模式。”穿着衬衫西裤，并且一丝不苟地打了领带的张维伦没有掩饰自己平淡语气后的骄傲。以他在房地产行业十几年的经验来看，中国的房地产业经历了三个阶段，第一阶段是手工作坊式的，所有事务都由开发商一手包办，从设计到施工到销售全由开发商自己搞定。第二阶段开始分工合作，开发商和专业的公司分而治之，比如设计公司负责设计，工程公司负责土建，广告公司负责推广，销售部门负责市场。第三阶段，也就是张所说的三权分立阶段，项目开发演变为三大主体，开发商被一分为二，投资方+管理方，再加专业公司，被张称之为“中国模式”。按照张的理论，中国的房地产行业经过这么多年的摸索，最难的莫过于“三跨”——跨区域开发、跨类型开发和跨规模开发。在经历了香港模式和美国模式之后，前者实现跨区域开发的局限性大，后者则要求产业化程度非常高，中国模式中的管理公司起到一个承上启下的作用，对上向投资方负责，对下负责管理各个专业公司的运作，如设计、广告、销售等环节，既克服了香港模式的局限性，又能在中国目前房地产行业产业化程度不高的现状中游刃有余。

　　在张维伦看来，这是未来房地产业发展的方向，在土地资源不足以成为主要竞争力之后，对地产项目的管理和整合就衍生出了新的服务行业，即维森置业现在做的事情。

　　2005年维森置业刚成立的时候，用张维伦的话说，这公司简直就是一个“三无人员”，无品牌、无人员、无业绩，只有5个人，而且还都是投资人。但两年内，维森实现了跨区域、跨类型和跨规模开发，在中国10个城市中都有其管理的项目，项目类型从住宅到商用甚至工业、旅游业，小到几万平方米，大到上千亩。张说这是他的理论与实践嫁接的结果，但这样的嫁接是没有终境的，他仍然在不停地思考。