限价房落实重在利益协调

　　据2月27日《上海证券报》报道：世人瞩目的广州10个限价房项目中，记者抽样调查的7个项目几乎百分之百按照限价房用地配“自留地”的方式出让，即开发商在拿到地块后可以留有部分用来自由规划开发，如可以做高档公寓、甚至别墅，利润超过240%。另外，表面称作限价房的“花都区风神大道北项目”其实只针对东风日产乘用车公司内部职工购买，多数单套建筑面积更高达150平方米以上。

　　当前限价房制度的本意是在国家低价转让土地的情况下，通过压低开发商制造成本，提供适宜中等收入阶层需求的90平米以下中小户型，合理解决中等收入阶层这一“夹心层”迫切的居住需求。然而在现实的试点过程中，地方政府的具体项目却摒弃了“公平、公开、公正”政策原则，而开发商更是趁机从中牟利。10个限价房试点中70%限价房搭配高档公寓、别墅的“套餐制度”；20%成为了特定利益群体的高档福利分房。

　　在地方政府与中央政府的博弈过程中，原本依靠土地转让获取收益的地方政府在执行限价房政策过程中被削弱、甚至取缔了丰厚的土地拍卖转让收益，而开发商则被迫从事低收益的中小户型开发，并失去了相应的炒作机会。就限价房本身而言，地方政府和开发商是缺乏足够的动力去执行的。因而如何在中央宏观政策总体框架下，充分利用其政策不完备的缺陷进行运作成为了地方政府与开发商实现自身利益最大化的惟一选择。由此，为限价房搭配的别墅成为了开发商的主要盈利来源，而将限价房开发为面向特定对象的房源也成为寻租和暗箱操作的主要手段。

　　当然，限价房试点过程中存在这样那样的问题并不意味着要放弃限价房制度本身。如果说廉租房和经济适用房是针对少部分低收入阶层的住房保障制度基础，那么限价房可以看作是为大多数中等收入阶层解决住房问题的核心。

　　广州10项限价房试点工作充分反映了中央、地方政府与开发商三方博弈的冲突。要想将三方的行动统一到“公开、公平、公正”的开发、销售限价房上面来，惟一的办法是使三方的利益函数一致化，也即惟有秉承三公原则和低价开发限价房，才能符合中央、地方政府与开发商三方利益的最大化。

　　中央政府将限价房列入地方政府政绩考核内容，政府对从事低成本、低利润的限价房开发商提供相关补贴可作为未来政策改革的思路之一。此外，赏罚分明，建立起有效监管限价房建设销售制度，对于可能存在营私舞弊，寻租克扣的环节要加强监管力度，并对相关的责任行为和责任人建立有效的惩罚机制。

　　□陆志明(上海 金融学博士)