反思鹏润的调整与变迁：谁是黄光裕等待的戈多

黄光裕（资料图）

　　本刊记者 陈海保/文

　　未来，鹏润地产新CEO王军是否和童渊一样会强势介入鹏润国际时尚中心的招商运营呢？这个命运多舛的项目仍然充满着变数。在经历四大掌门人、耗时近4年时间里，黄光裕付出的不仅仅是真金白银，更有巨大的机会成本。

　　56年前，爱尔兰作家塞缪尔·贝克特笔下的《等待戈多》曾轰动世界。剧中的几个人物在一棵枯树下，焦虑不安地等待上帝般的神秘人物戈多先生来改变他们的命运，但戈多始终没有到来。

　　戈多是谁？干什么的？连他们自己也不清楚。事实上，剧本里的戈多根本不存在。

　　在北京西南四环路边的鹏润国际时尚中心，黄光裕：2005年中国首富——不是剧本中的两个流浪汉爱斯特拉冈和弗拉季米尔，但却一直在等待“戈多”。

　　他这一等，就是4年多。

　　4年里，命运多舛的鹏润国际时尚中心随掌门人更迭而不断调整定位和名称；焦虑地等待，黄光裕却没有等来鹏润国际时尚中心给他带来现金流。

　　他心里等待的“戈多”始终没有出现。

　　黄光裕等待的“戈多”是谁？是2008年4月中旬“空降”的鹏润地产CEO王军，还是一年前上任鹏润国际时尚中心总经理的周东权？

　　也许，当黄光裕“钦命”他们的那一刻，他们都是“戈多”。但这些“戈多”的形象能在这位中国电器流通业王者的心目中停留多久，这依然是个巨大的问号。

　　因为，至少从周东权上任的1年多来看，在原来定位有所“修正”之后，不仅没有正式对外公布招商进展，甚至连租金定价也没有敲定。最近的确切消息是，鹏润国际时尚中心原定2008年8月8日前开业，将推迟至2009年春季。

　　黄光裕在等待什么？这又会是一个无休止而又毫无希望的等待吗？

　　机关算尽太聪明

　　黄光裕的“等待”发端于2004年年中。不，也许那时用“期待”这个词来形容更为确切些。

　　那年6月份，国美电器借壳中国鹏润成功登陆香港资本市场，黄光裕的账面资产也暴增88亿元。

　　尽管如此，相比专攻地产开发、身家过百亿元的哥哥黄俊钦，黄光裕的地产王国还未成气候。当时，他旗下主要项目仅为鹏润家园、鹏润大厦和国美第一城，而鹏润地产开发有限公司(简称“鹏润地产”)却成立长达8年之久。

　　黄光裕决定重塑国美的地产业务形象。一个月后，他携其秘书与禹晋永在中国大饭店商讨成立新公司。拥有博士学位的禹，号称自己曾开发过1700多万平方米项目，被业界誉为“资本地产高手”。

　　“这是目前鹏润地产集团里唯一用‘国美’注册登记的地产公司。”在立水桥旁边宽敞的办公室里，原国美置业第一任总经理禹晋永回忆道。2005年1月份，北京国美置业有限公司(简称“国美置业”)在通州注册成立，注册资本1000万元，鹏润投资和鹏润地产各持80%和20%。

　　“我和黄光裕是合作关系，按收益分账。”双方约定，黄给禹1.5亿元作为公司资本金，按项目分步分期到位。“我本可多要些，但这就意味着未来的分红就少了，也体现不出资本的魅力。”禹晋永笑言。

　　拿地成为当务之急。据当时主管拿地的副总经理吴坤岭称，短短几月内，国美置业先后在北京、上海和天津等城市谈过400多块地。最后以总价8.05亿元(合楼面价2275元/平方米)拍得丰台科技园建设发展有限公司(简称“丰科建”)一地块(现鹏润国际时尚中心所在地)，规划总建筑面积35.5万平方米(不包括地下面积21万平方米)。

　　这也是国美置业至今唯一持有的地块。此前有一个插曲是，禹晋永打算摘牌北京第二毛纺厂的某地块，但发现“明天房地产”也参与投标。“黄光裕在明天地产持有60%股份，我们从香港调集用于参与投标的6000万元都还回去了。”禹透露。

　　有知情人士指出，黄光裕在国美置业拿下丰台地块时并没有心理准备。“当时他在美国，并不知情拿地事宜，是禹晋永先斩后奏的。”

　　只有区区1.5亿元家底的国美置业，怎样还清剩余的土地款呢？在“拿下”丰台地块时，国美置业仅付给丰科建4100万元保证金。禹打算用剩余的1.4亿元为国美置业打造多家子公司。

　　一场由禹晋永精心导演的“签约仪式新闻发布会”开始上演。2005年5月18日，北京嘉里中心，黄光裕和时任丰科建董事长段海波签订了《土地开发补偿协议》。但这一式两份已签署的协议却被事先安排的礼仪小姐做了“手脚”——全部交给国美置业一方。

　　“丰科建没有协议书，只得和我们重新商谈价格问题。”禹晋永回忆道。于是，国美置业派出首席律师毛律师开始和丰科建展开新的谈判，初步意向是2005年年底再付8000万元，余下的分三年付清。

　　禹对《新地标》坦言，此举是为施展“资本地产”赢取时间，用资本运作赚得的资金来还余款。从国美置业成立的初衷和实际操作过程看，黄光裕和禹晋永各自“机关”算尽。但这也为鹏润国际时尚中心今天的格局埋下了伏笔。

　　资本魔方夭折

　　禹晋永实施“资本地产”的第一步是制造概念，打造全球最大“高科技体验中心”。黄光裕亲自拍板将项目名定为“国美商都”。

　　按照美国RTKL国际公司的设计，整个国美商都由两座商业体构成(包括酒店和写字楼)，其中10万平方米的体验中心是紧邻西南四环的东座。

　　这是一条非同寻常的资本地产道路。按照禹晋永的说法，“体验中心”更像一个展示、展览的场所，“全球最先进的企业拿出他们最前沿、最高端、最新奇的电器产品，让消费者免费体验试用”。

　　禹晋永希望通过出售产权商铺快速回笼资金，当时北京的产权式商铺销售热潮盛况空前。他看中了国美电器庞大的通路资源，“凡是购买国美商都商铺的商户都可以在国美电器全国连锁店获得优待”。

　　数据显示，在2005年，拥有近400家店的国美电器已占有中国家用电器流通市场份额的35%。