套贷卷土重来

　　文  本刊记者 吕冰心

　　最近，有两起“套贷”事件颇为引人关注。一起是顺驰通过和公司员工签订虚假的购房合同套取银行贷款，一起是在新疆伊宁市民付永德毫不知情的情况下，银行给他办了一笔高达1111000元的住房贷款，后发现是乌鲁木齐市天地集团昆仑房地产公司所为。其实，这两起“套贷”事件也就是以前被业内人士自曝为潜规则的“假按揭”。

　　在2003年之前发生的假按揭案件中，以森豪公寓、盛鑫嘉园假按揭案件之影响力为最。两案的涉案金额也远远超过顺驰套贷案件。但是后者引起的震动不输于前者，原因就在于前者事发于2000年到2003年楼市刚刚起步、假按揭普遍盛行的背景下，而后者则被发现于经过2006年、2007年楼市超乎寻常的疯狂上涨，进入2008年弥漫着浓重观望情绪的楼市寒冬。

　　因此，顺驰、新疆天地套贷事件不禁使人联想到目前房地产行业整体的资金困境、有关楼市的拐点争议，以及对银行监管的置疑等等。

　　印证拐点

　　近来，房地产行业中讨论最多的就是房地产拐点问题。

　　套贷，即“假按揭”，是指不以真实的购买住房为目的，开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过签订虚假买卖合同，套取银行贷款的行为。开发商负责以月供的形式还款。一旦这些房屋遇到真正的买主时，开发商则提前还贷，到房管部门注销抵押登记后转让给真正的购房者。

　　顺驰套贷事件和发生在新疆市民付永德身上的套贷事件似乎让人们看到了拐点到来的征兆：开发商虚构买房人，说明房子不好卖；开发商选择从银行骗取贷款，说明开发商资金短缺状况严重。

　　但是如果细细分析在2008年出事的这两起套贷事件，可以看出，虽然事件曝光于2008年初，套贷现象则是发生于2002年到2005年。当时，房地产行业还处于相对稳步发展的时期。既然还没有经过2006年、2007年的疯狂发展阶段，很难通过套贷事件的发生印证拐点的来临。

　　不过顺驰套贷事件最终“事发”，则值得玩味。其源于顺驰大规模“圈地”所引致的资金严重短缺。资金周转难以为继，不得以将公司股权进行了转让。正是此种股权转让，使得套贷东窗事发。

　　开发商大规模的圈地运动一直盛行，“为了买地而上市，为了上市而买地，房地产公司开始进入一个周而复始的循环”。一旦上市失败，资金困境加剧，尤其是自2007年底以来疯狂异常的楼市陷入了低迷观望的“寒冬”。顺驰是，恒大集团亦是。难怪，地产大嘴潘石屹近日在自己的博客中披露，“今年中国房地产行业的基本特征是钱少地多。”开发商们时下“找钱都快找疯了”。

　　另有消息称，一些开发商为了制造楼市繁荣的假象，不得已采取权宜之计：签订购房合同，然后撤销。上海一些楼盘的合同撤销率，百分之三四十不鲜见，有的楼盘甚至高达百分之百。而开发商利用“套贷”也可以营造楼市繁荣的气氛，同时，还可以获得一笔贷款，以缓解资金困境。因此，在近期一段时间内，大规模的套贷行为可能会再次涌现，甚至已经在悄然发生。

　　“曾经”的潜规则

　　富力城售楼处一工作人员向《法人》介绍说，在房地产行业刚刚热起来时，通过和不具有真实买房意愿的关系人签订一些虚假合同的行为非常普遍，尤其是在一些中小企业中。这两年状况要好很多，因为房子非常好卖。

　　据了解，“假按揭”始于1998年中国启动住房体制改革之时，随着2003年6月央行121文件的出台，房地产开发企业的自有资金比例被提高，贷款门槛也抬高，采用假按揭手法从银行骗贷有上升趋势，并逐渐形成行业潜规则。

　　在2003年之前被发现的假按揭案件中，最为知名的便是森豪公寓、盛鑫嘉园假按揭案件。森豪公寓案件涉及7.47亿元骗贷款，险些影响了中行当时IPO(首次公开发行股票)的进程。

　　而另一方面，银行似乎也“依赖”这种假按揭。青岛中院主办房地产业务的邱彦法官向《法人》介绍说，当时的假按揭主要源于银行和开发商的暗合。各大银行的分行、支行都有“任务指标”，为争夺市场份额争先恐后给开发商发放贷款，缺少监管是必然的。

　　森豪公寓骗贷案主角之一、原中国银行北京分行零售业务处副处长徐维联就曾在庭审中称：“刚开始办房贷时竞争激烈，要求并不严格，总行要求我们业务量成倍地涨，我们四处找放贷项目，竞争激烈的情况下银行同意森豪不用办房屋抵押登记。”

　　银行监管不力影响了谁

　　在谈及假按揭时，银行经常会强调，“虽然假按揭或者购房者丧失还款能力带来了不良贷款，但比例很低，风险在可控范围内”。

　　记者了解到，在最近被发现的套贷案件中，无论是新疆天地集团的套贷还是顺驰套贷，即使事发，银行似乎也没有什么损失，开发商一般会及时把钱还上，并不惜承认自己“以合法形式掩盖非法目的向银行借款”。因为，在观望期，拐点迹象还不明显的情况下，对于开发商来说，收回房产权显然更重要。

　　但即便如此，无论是上述“情有可原”的理由，还是基于腐败、贿赂等，银行对按揭业务的监管不力均对整个房地产市场有着很大的影响。

　　开发商“假按揭”，成本提高，并最终将这部分成本——支付给虚假买房人的费用、垫支的首付款、办房产证之前的月供等等——转嫁到真正的买房人手中。

　　而且，套贷造成了房地产市场的虚假繁荣，在开发商和潜在买房人的博弈关系中，资金状况和销售状况是很重要的博弈砝码，如果，开发商资金充实、销售旺盛，当然可以扛着不降价。套贷行为则恰恰掩盖了开发商资金状况和销售状况的真实状态，从而导致楼市难以回归理性。

　　难怪森豪公寓骗贷案的办案检察官、北京市检察院第二分院代理检察员季红海在接受记者采访时称：可以这么说，当前房价飙升的“罪魁祸首”一定程度上就是虚假按揭。

　　前不久，央行副行长易纲明确表示，2008年央行不会对从紧货币政策发生任何动摇。紧缩银根之意明显。但是，如果在政策之外，银行不严查各种假按揭行为，疏于监管，其政策作用会大打折扣。

　　正如有专业人士分析说，“如果说此前收紧银根在很大程度上起到了对房地产泡沫进行资金截流的作用，没有再火上浇油；那么，清查假按揭就是直接挤水份，是釜底抽薪”。

　　法律关系辨析

　　顺驰套贷等类似的事件中，总会发生各种纠纷，虚假的买房人总是声称自己是无辜的，不应还款，而银行则另执一词。

　　在套贷案件中，存在三个合同法律关系，一个是开发商和员工签订的虚假房屋买卖合同。另两个是员工作为“形式”购房人和银行签订的借款合同和抵押合同。

　　这三个合同的效力如何认定呢？

　　中国政法大学刘承韪博士接受《法人》采访时称：房屋买卖合同中，当事人双方并不存在买卖房屋的真实意思表示，只是作为骗取第三方银行贷款的一种工具，因此，买卖合同的签订是一种“双方恶意串通损害第三人利益”和“以合法形式掩盖非法目的”的行为，该买卖合同是无效的。而购房人和银行签订的抵押合同是作为双方贷款合同的抵押，买卖合同无效后，并不影响作为贷款合同之从合同的抵押合同的效力。实际上在贷款合同中，购房人行使了诈骗行为，对于贷款合同，银行可以主张撤销。因此，套贷事件一旦被确认，银行仍然享有抵押权，开发商和员工作为恶意串通人对于银行债务应承担连带责任。

　　而如果在此类假按揭或者套贷事件中，虚构的买房人是善意的，其不承担法律责任。但是，买房人必须为此举证。比如，在新疆市民付永德不知情的情况下，开发商却以其名义从银行套贷，对此贷款，付永德不承担还款责任。

　　假按揭除了会发生民事纠纷外，也会涉及刑事犯罪，主要是贷款诈骗罪。北京市公开的第一桩森豪公寓“假按揭”案中，华运达房地产开发公司董事长邹庆就因涉嫌贷款诈骗罪被捕。